賃貸経営のお悩み解決Q&AProblems with apartment management

賃貸経営に関する疑問や悩みを経験豊富なプロが回答!
賃貸経営に関する疑問やお悩みごとは沢山あるかと思います。弊社では、管理会社として創業以来培った豊富なノウハウと、 管理戸数50,000戸を超える実績をもとにオーナー様のお悩みや疑問点についてお答えします。

生和不動産保証の空室対策は、
  • ①空室・退去の原因を複数の観点から探る
  • ②適切な家賃設定
  • ③入居者を惹きつけるための「付加価値」を考える
この3つの調査法を軸にお客様の資産をお守りします。
当社は40年以上賃貸経営一筋で事業を展開しており、 累計着工戸数7万戸を超える実績に加え、長年にわたり積重ねてきたノウハウがあります。
賃貸経営でお困りの事があれば、お気軽にご相談下さい。

まず、厳しい社内基準に従って、入居審査を行っています。
審査項目ではその方の年収等の情報だけなく、お電話などで必ず内容を確認し、直接の会話の中でしか得られない事柄も重要視し、審査を行い、 次に、与信会社の調査をかけ、最後にしっかりとした連帯保証人様をご用意いただく事によってオーナー様をトラブルからお守りします。

アパート経営・マンション経営を行っていく上で、 オーナー様にとって切実な問題が入居者様の家賃の滞納です。

残念なことに家賃滞納の発生を100%防ぐ方法はありません。 しかし、起きにくくするために取るべき対策はいくつかあります。

入居するご本人の勤務先や勤続年数、役職、年収などできるだけ多くの情報を集めて、 信頼できる人物かどうか慎重に判断するようにします。

また、連帯保証人に関しても、万一の際に債務の履行が本当に可能なのかなど、 入居者様と同じようにできるだけ多くの情報を集めて判断することが大切です。

もし、入居者様本人か連帯保証人のどちらか、あるいは両方の情報を見て不安を感じた場合は、 入居をお断りする勇気を持つことも必要です。

しかし、もしそれが長い間空室だった部屋にようやく現れた入居希望者だった場合は、 空室のまま放置するよりは、多少リスクがあっても入居していただいた方が、利益が上がる可能性もあります。

このような場合は、入居者様に家賃保証サービスに加入してもらうという方法があります。

万が一家賃の滞納が発生してしまった場合は、できるだけ早く対処することが大切です。

入居者様と普段から顔を合わせていてよく知っている場合は、 言い出しにくく躊躇している間に月を跨ぎ1カ月分、2カ月分と、 どんどん滞納額が増えてしまい、ついには返せなくなってしまうということにもなりかねません。

そうならないように予定した日に家賃が支払われなかった場合は、 すぐに連絡を取って未納に対する事情を確認したり、入金日を約束してもらうようにしなければなりません。

どうしても支払ってもらえない場合は、 連帯保証人に支払いを依頼します。連帯保証人からも支払いがないときは、 賃貸契約の解除、部屋の明け渡しの通知など、法的手続きを開始することになります。

事態がそこまでこじれてしまった場合は、 オーナー様自身で対処するより、不動産業者、司法書士、弁護士などの専門家に依頼することをお勧めします。

家賃滞納は厄介な問題ですが、早い段階からオーナー様が親身になって、滞納している入居者様の事情を聞くなどの対応をすることが重要です。万が一家賃の滞納が発生してしまった場合は、できるだけ早く対処することが大切です。

入居者様と普段から顔を合わせていてよく知っている場合は、 言い出しにくく躊躇している間に月を跨ぎ1カ月分、2カ月分と、 どんどん滞納額が増えてしまい、ついには返せなくなってしまうということにもなりかねません。

そうならないように予定した日に家賃が支払われなかった場合は、 すぐに連絡を取って未納に対する事情を確認したり、入金日を約束してもらうようにしなければなりません。

どうしても支払ってもらえない場合は、 連帯保証人に支払いを依頼します。連帯保証人からも支払いがないときは、 賃貸契約の解除、部屋の明け渡しの通知など、法的手続きを開始することになります。

事態がそこまでこじれてしまった場合は、 オーナー様自身で対処するより、不動産業者、司法書士、弁護士などの専門家に依頼することをお勧めします。

家賃滞納は厄介な問題ですが、早い段階からオーナー様が親身になって、滞納している入居者様の事情を聞くなどの対応をすることが重要です。

リフォームの着手箇所は大きく分けて次の4つ。壁、収納、照明、水回りに分類することができます。
その中でも水回りは修繕やバリューアップに高額な費用が発生しがちですが、 お部屋の印象を大きく左右する重要な部分でもあります。

壁は、部屋の空間の中で一番大きな面積を占めており、 壁紙の交換など比較的安価な費用で大きな効果を得ることができます。

収納はお部屋の機能性に関わる箇所。現在、賃貸でも豊富な収納スペースが求められており、 大容量のクローゼットは根強い人気を誇っています。
ご自身でリフォームプランが立てにくい場合は、オーナー様の代わりに 弊社のインテリアコーディネーターが、マンションに合わせたプランをご提案いたします。

マンションやアパートなどの共同住宅は、いろんな世帯が入居する建物ですから、一戸建て住宅などより厳しい規制があります。

それが建築基準法第2条で定められる「特殊建築物」です。
「特殊建築物」は、マンションなどの共用住宅の他、学校や病院・百貨店・劇場・病院・市場・ダンスホール・体育館など、安全性の確保が重要視される建物に適用されます。

≪1年に1回≫

建築基準法第12条では、特殊建築物の「法定建築設備点検」を義務付けています。

都道府県によって規定はさまざまですが、東京都では、階数5階以上かつ床面積の合計が1,000㎡を超える共同住宅の場合、 定期的な検査(年1回)をして、その結果を所轄の特定行政庁に報告しなければいけません。

点検は、専門的な知識を持った検査資格者(※1)が、建造物の設備(※2)や昇降機(エレベーター)を点検します。

検査の結果が良好である場合は、「報告済証マーク」が配布されるのでマンションに提示しましょう。

※1:1級・2級建築士及び、建築基準法第12条3項及び同施行規則第4条の20の規定に基づく建築設備検査資格者
※2:換気設備(区分所有の室内は免除)・排煙設備・非常用の照明設備・給水設備・排水設備

≪3年に1回≫

法定建築設備点検と同様に、3年に1回「特殊建築物定期調査報告」が義務付けられています。

この調査は、法定建築設備点検と同じ対象建築物に対し、 防火区画の適切な設定・避難階段・避難器具の設備などの安全対策が問題なくなされているかや、 建築物の躯体や外部設備機器・塀などの劣化状況を、3年に1回、調査資格者(※3)による調査を実施して、特定行政庁へ報告します。

検査の結果が良好と確認できた場合、「報告済証マーク」が配布されるので、マンションに提示しましょう。

※3:1級・2級建築士または国土交通大臣が定める資格を有する者(特殊建築物等調査資格者) 点検・報告をしないと罰金に建築基準法第101条の規定により、 100万円以下の罰金が科せられますので、“知らなかった”では済まされません。
人命に係わることですので、きちんと点検・報告はおこないましょう。

生和グループでは、24時間365日インフォメーションサービスを展開しており、 緊急連絡先を開設し、各種お客様からのクレームに対応致しております。

電話を受ける都度出動ということではなく、電話での対応にて応急処置が完了する場合がほとんどですが、 ライフラインに係る緊急時には即現場に出向きます。

オーナー様に代わり24時間365日、大切な資産の価値向上に努めております。

  • ①メールもしくはお電話にて弊社までお気軽にご連絡ください。
  • ②物件概要書をメールもしくは郵送にてお送り致しますので、必要事項をご記入の上ご返送下さい。
  • ③ご返送頂いた物件概要書や相談内容をもとに物件調査をし、管理業務の見積もりをさせて頂き、ご提案致します。
  • ④管理委託契約の内容や管理料等のご確認をしていただき、管理委託の内容にご納得いただけましたら、ご契約となります。
  • ⑤当社による賃貸管理を開始致します。

2011年7月の最高裁で「高額すぎるなどの特段の事情がない限り、更新料条項は有効」 との判決が出ていますが、空室や募集賃料の引き下げを余儀なくされるケースも多いので、 更新料の値下げや廃止を検討する貸主も増えつつあるようです。

そもそも敷金(地域によっては保証金)とは、家賃滞納時の担保や、退去後の原状回復の原資とするため、 貸主に預けるお金。その金額には地域差がありますが、退去時には上記の費用など債務額を差し引いて返還されるというのが、 通常のルールになっています。
しかし、借主と貸主の認識に対する差から、その返還額をめぐってトラブルになるケースがあります。

敷金に関するトラブルの事例として多いのは、貸主と借主の「原状回復」という言葉の解釈の違いです。 借主が、普通に部屋を使用していた場合に生じる経年劣化や損耗などは、一般的に貸主の負担となります。
それ以外に借主の故意・過失、通常の使用では生じない傷や消耗は借主が負担することが原則ですが、 その判断は主観が入るとむずかしくなってしまいます。

そこで弊社は、国土交通省が定める原状回復のガイドラインを参考に賃貸借契約を定めるなど、 貸主・借主どちらか一方に負担が偏らないような対応を心がけトラブルを未然に防ぐよう心がけています。

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